遂宁“标准地”改革样本观察:土地提“门槛”,企业却争相来投资?

2021-04-12
新闻来源: 成都遂宁商会
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  近日,遂宁土地和矿业权交易网上挂出一宗工业用地。细看土地的出让公告,这宗遂宁高新区栖凤路西侧的63.27亩土地,不仅地价比周边市州略高,还加入了亩均税收、容积率、科研投资强度等多个条件,看上去似乎有些苛刻

  这样的地能卖出去吗?不仅记者好奇,连兄弟市州都很好奇。就在土地挂牌期间,眉山市自然资源局组织了一个20多人的考察团,专程来遂宁围观

  土拍之前,记者来到遂宁实地走访,看土地提价提门槛的背后,遂宁发生了什么?

  一次探路:

  拿地之前先谈产出

  一开始,我们更多还是停留在概念上。”20198月,遂宁被点名在四川率先探路标准地,接到试点任务的时候,遂宁市自然资源和规划局局长李斌指出,“‘标准地改革是亩均论英雄大背景下,土地管理的一项制度创新。

  所谓亩均论英雄,是把农业亩产的概念引入工业领域,对工业的亩入亩出进行更严格的考量,让要素跟着优势企业走。说得更通俗一点,就是让不下蛋的母鸡没粮吃,少下蛋的母鸡少吃粮,多下蛋和下优质蛋的母鸡吃得更多更好。

  标准地是在土地供应前设定一系列指标体系,企业要拿地前就约定好土地的相关标准,是亩均论英雄的实现手段之一。

  选择遂宁探路标准地偶然中带着必然。试点虽然是从上而下的要求,但土地资源紧张的局面,遂宁是四川的缩影:遂宁国土面积居全省倒数第二、耕地保有量与国土面积之比居全省第三,土地一边沉睡、一边紧张问题仍然难以破解。

  改革探索,首先要制定标准。20199月,遂宁在参考浙江等地的经验并结合自身实际的基础上,出台了《遂宁市工业项目多标合一(标准地)改革试点方案》。标准包括容积率、固定资产投资强度、亩均税收、单位能耗标准、科研投入强度等至少五项基本指标,其中最核心的指标是亩均税收,这是亩均论英雄最直接的体现。

  一番争论:

  企业不来投资怎么办?

  这样供地能卖出去吗?会不会把企业挡在门外?标准是不是定低一点?

  在试点开始前,遂宁内部对标准地改革曾经有过多次争论,焦点就在于标准地会不会让招商引资出现被动局面。在一次座谈会上,有部门担心,一旦遂宁试点,企业被其他地方抢走。相当于卖面粉的时候,对面包提出要求,谁还愿意来呢?

  担心并非全无道理。在很长一段时间,土地优惠是招商的竞争手段,很多地方一直按照白菜价供地,遂宁在标准地实施前,工业用地最低出让价都卡在国家最低标准9.6万元。

  遂宁提出,不仅要增加标准,还要把土地价格提到16万元。讨论会上,各个部门认识不一,最终遂宁市委市政府拍板,决定在企业能够达到的范围内,将标准就高不就低。如果标准定得很低,那改革还有什么意义呢?

  遂宁目标明确,就是通过标准地实现标准管理,推动集约用地和高质量发展。以电子信息类项目为例,在出让指标体系设计中,约束固定资产投资不低于400/亩,亩均税收不低于10万元、容积率不低于1.5、亩均主营业务收入不低于300万元/亩,单位产品能耗比小于1,研发投入强度不低于2.0%.“标准指标体系写入土地出让合同,竣工后严格考核标准并追究违约责任。

  虽然有决心,但并非完全没有担心,一开始,遂宁试点只在高新区进行,这个2019年才成立的省级新区,聚焦高新产业,招商的起点高,试点推进阻力相对较小。

  试点中也有曲折,在签订合同的时候,企业对连续三年未达到合同约定的亩均税收标准,出让人有权解除合同提出异议,认为过于严苛,希望能删除,但遂宁认为这是硬约束,不能随意更改,合同拖了半个月都没签下来。最终,双方各退一步,将有权解除合同改成由遂宁高新区管委会负责监管一个改变:

项目等地地等项目

  虽然过程有些曲折,遂宁高新区仍然完成了7标准地供应。记者回访了发现,企业基本都能接受各项标准条件。今年,遂宁将在全市范围推行标准地,决心把步子迈大一点。

  去年没有谈成的企业中,也没有一家因为标准地离开的。遂宁高新区相关负责人说,让他们有些意外的是,企业反而因为标准地主动找上门投资。其中就包括蜂巢能源锂电池项目、中国供销(遂宁)智慧冷链产业园等项目。

  企业为何争相投资?在已供的标准地项目中,记者找到了答案。

  按照标准地要求,在土地出让之前,政府需对整个区域进行地震安全性评价、地质灾害危险性评估、环境影响评价事项进行统一评价,企业不再需要自行评价,这样就就节约了时间,最终目标是实现拿地即开工。从遂宁的经验来看,已经将拿地开工周期从6个月左右,缩短至5个工作日。

  早一个月开工就能增加500万以上的收入。四川冠佑实业有限公司项目是2020年供出的5宗地之一,项目负责人李辉艳说,拿到地之后,企业立即开工,目前正在打基桩。

  前不久,省政府办公厅下发《关于推行工业用地标准地改革的通知》,将遂宁的试点进一步在全省推开。提出将探索推行工业用地标准地,积极构建工业项目公开透明的新型招商模式、全程监管的新型管理模式和节约集约的新型用地模式,助推经济高质量发展。

  值得一提的是,我省在标准地改革中推行标准地+承诺制,将适用承诺制的事项提前纳入土地供应公告,企业取得土地后,审批部门根据公示后的企业书面承诺即可作出审批决定,可大大压缩审批周期,是放管服的一大进步。

  除了营商环境的优化,企业更看重区域经济发展的机遇。10多年前,遂宁人李辉艳追随老板到深圳创办冠佑公司,把中国制造的小螺丝卖到了欧美市场,现在,是时候回来了。李辉艳说,产能向西部转移的浪潮中,成渝双城经济圈是首选,此前,公司已经在重庆布局设厂,将与遂宁工厂比翼齐飞。在冠佑的设想中,依托园区正在打造的成渝双城物流配送中心,未来遂宁造螺丝或可通过中欧班列直达欧洲。虽然项目还没建成投产,她已经开始向海关咨询相关业务了。

  (川观新闻记者 寇敏芳)

 

 

作者:杨蕊嘉    编辑:杨蕊嘉